A auditoria ainda é frequentemente percebida apenas como uma obrigação, um procedimento de conformidade ou um custo para as empresas. Essa visão desconsidera uma de suas contribuições mais importantes: a capacidade de analisar a essência econômica das operações, aplicar corretamente as normas e evitar recolhimentos tributários superiores aos efetivamente devidos.
Um caso recente, apresentado de forma anônima para preservar a confidencialidade do cliente, demonstra como a integração entre contabilidade e legislação tributária pode produzir resultados expressivos.
O caso analisado
Uma empresa imobiliária possuía diversos imóveis mantidos para obtenção de renda de aluguel ou valorização patrimonial. Esses bens estavam registrados como propriedades para investimento no ativo não circulante, conforme o CPC 28.
Um dos imóveis era alugado para outra empresa e despertou o interesse de um potencial comprador. A operação, de valor próximo a R$ 20 milhões, exigia uma análise cuidadosa de seus efeitos contábeis e tributários.
A atividade principal da proprietária era a locação de imóveis próprios. Seu contrato social também previa expressamente a compra e venda de imóveis.
A análise conjunta do contrato social, do histórico do imóvel, de sua utilização, da classificação contábil e da legislação aplicável permitiu determinar o tratamento adequado para a operação.
A importância da classificação contábil
Enquanto mantido para obtenção de aluguel ou valorização, o imóvel deve ser classificado como propriedade para investimento no ativo não circulante.
No caso analisado, o imóvel não era utilizado como sede nem como instalação operacional da proprietária. Integrava sua carteira imobiliária, gerava renda de aluguel e permanecia sujeito às decisões de gestão, inclusive uma eventual alienação.
Essa caracterização foi fundamental para a análise dos efeitos tributários da venda. A contabilidade não foi alterada para produzir determinado resultado fiscal. Ao contrário, o benefício surgiu justamente porque os registros refletiam adequadamente a natureza e a destinação econômica do imóvel.
Reflexos tributários
A legislação determina tratamentos distintos conforme a natureza da atividade, a destinação do bem e sua classificação patrimonial.
A Solução de Consulta Cosit nº 221/2024 esclarece que, na análise da venda de imóveis próprios, é irrelevante se essa atividade aparece como principal ou secundária no contrato social ou no cadastro do CNPJ. O ponto central é verificar se a operação integra efetivamente o objeto e as atividades da pessoa jurídica.
Além disso, o artigo 3º, § 2º, inciso IV, da Lei nº 9.718/1998 permite excluir da base de cálculo do PIS e da Cofins as receitas decorrentes da venda de bens do ativo não circulante classificados como investimento, imobilizado ou intangível.
Como o imóvel permanecia corretamente registrado como propriedade para investimento no ativo não circulante, a análise identificou reflexos relevantes na determinação do IRPJ, da CSLL, do PIS e da Cofins.
Economia gerada pela análise
Em uma operação próxima a R$ 20 milhões, o tratamento contábil e tributário adequado pode representar uma economia estimada de aproximadamente R$ 4,5 milhões.
Essa economia não decorreu da criação de uma estrutura artificial, de alteração contratual feita às vésperas da venda ou de uma reclassificação contábil destinada exclusivamente à redução de tributos.
O benefício resultou de três fatores:
- os registros contábeis refletiam corretamente a utilização do imóvel;
- o objeto social era compatível com as atividades efetivamente exercidas;
- as normas contábeis e tributárias foram analisadas de maneira integrada.
O auditor também gera valor
O trabalho do auditor não se limita a encontrar erros, apontar contingências ou recomendar controles. Sua formação e experiência também permitem compreender a essência econômica das operações e relacioná-la às normas contábeis, societárias e tributárias.
Uma contabilidade tecnicamente consistente pode proporcionar:
- segurança para administradores e investidores;
- demonstrações financeiras mais confiáveis;
- redução de riscos fiscais;
- melhor documentação das decisões;
- prevenção de recolhimentos indevidos;
- identificação de alternativas legais mais eficientes.
Conclusão
O compromisso com o cumprimento da lei não é incompatível com a eficiência tributária. Pelo contrário: o conhecimento profundo das normas permite aplicá-las corretamente, sem assumir riscos indevidos e sem recolher tributos além do que a legislação determina.
Antes de formalizar a venda de um imóvel ou qualquer outra operação relevante, seus efeitos contábeis e tributários devem ser analisados de maneira integrada.
Uma análise realizada no momento adequado pode proporcionar segurança e gerar economias muito superiores ao custo do trabalho.
Auditoria não representa necessariamente apenas uma despesa. Quando exercida com experiência, independência e conhecimento multidisciplinar, ela protege valor e contribui diretamente para os resultados das empresas.
Marco Antonio Papini — Sócio-diretor e responsável técnico — PGS Auditores Independentes