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Como a contabilidade bem aplicada pode gerar economias tributárias
Marco Antonio Papini · 24 de outubro de 2026 · 7 min de leitura
A economia tributária do caso decorreu da análise conjunta do contrato social, da utilização do imóvel, dos registros contábeis e da legislação. A estimativa de R$ 4,5 milhões pertence à operação descrita. O ponto central é analisar a operação antes de formalizá-la.
Neste artigo
- Como a contabilidade pode contribuir para a economia tributária?
- Qual é o papel da auditoria na análise da operação?
- Como era a operação imobiliária analisada?
- Por que a classificação como propriedade para investimento importa?
- Quais referências contábeis e tributárias orientaram a análise?
- Quais tributos foram considerados no caso?
- Qual foi a economia tributária estimada?
- Quais fatores sustentaram o resultado da análise?
- Como o auditor contribui para a segurança das decisões?
- Quando realizar a análise contábil e tributária?
- Referências e leituras relacionadas
- Perguntas frequentes
- Base documental para a análise da operação
- Artigos relacionados
Como a contabilidade pode contribuir para a economia tributária?
A contabilidade pode contribuir para a economia tributária quando registra a realidade econômica do negócio e oferece base consistente para aplicar a legislação. No caso relatado por Marco Antonio Papini, a análise de uma possível venda de imóvel reuniu contrato social, destinação do ativo, classificação contábil e regras tributárias.
Este artigo apresenta a análise completa do caso. A síntese dos quatro pontos de atenção na venda de imóvel oferece uma leitura mais rápida dos elementos considerados.
Qual é o papel da auditoria na análise da operação?
A auditoria ainda é frequentemente percebida apenas como uma obrigação, um procedimento de conformidade ou um custo para as empresas. Essa visão desconsidera uma de suas contribuições mais importantes: a capacidade de analisar a essência econômica das operações, aplicar corretamente as normas e evitar recolhimentos tributários superiores aos efetivamente devidos.
Um caso recente, apresentado de forma anônima para preservar a confidencialidade do cliente, demonstra como a integração entre contabilidade e legislação tributária pode produzir resultados expressivos.
Como era a operação imobiliária analisada?
Uma empresa imobiliária possuía diversos imóveis mantidos para obtenção de renda de aluguel ou valorização patrimonial. Esses bens estavam registrados como propriedades para investimento no ativo não circulante, conforme o CPC 28.
Um dos imóveis era alugado para outra empresa e despertou o interesse de um potencial comprador. A operação, de valor próximo a R$ 20 milhões, exigia uma análise cuidadosa de seus efeitos contábeis e tributários.
A atividade principal da proprietária era a locação de imóveis próprios. Seu contrato social também previa expressamente a compra e venda de imóveis.
A análise conjunta do contrato social, do histórico do imóvel, de sua utilização, da classificação contábil e da legislação aplicável permitiu determinar o tratamento adequado para a operação.
Por que a classificação como propriedade para investimento importa?
Enquanto mantido para obtenção de aluguel ou valorização, o imóvel deve ser classificado como propriedade para investimento no ativo não circulante.
No caso analisado, o imóvel não era utilizado como sede nem como instalação operacional da proprietária. Integrava sua carteira imobiliária, gerava renda de aluguel e permanecia sujeito às decisões de gestão, inclusive uma eventual alienação.
Essa caracterização foi fundamental para a análise dos efeitos tributários da venda. A contabilidade não foi alterada para produzir determinado resultado fiscal. Ao contrário, o benefício surgiu justamente porque os registros refletiam adequadamente a natureza e a destinação econômica do imóvel.
Quais referências contábeis e tributárias orientaram a análise?
A legislação determina tratamentos distintos conforme a natureza da atividade, a destinação do bem e sua classificação patrimonial. Dois dispositivos foram determinantes na análise:
Na análise da venda de imóveis próprios, é irrelevante se essa atividade aparece como principal ou secundária no contrato social ou no cadastro do CNPJ. O ponto central é verificar se a operação integra efetivamente o objeto e as atividades da pessoa jurídica.
O art. 3º, § 2º, IV, da Lei nº 9.718/1998 trata da exclusão de determinadas receitas de venda de bens do ativo não circulante da base do PIS e da Cofins. Sua aplicação deve ser examinada conforme a natureza da receita e as condições concretas da operação.
Solução de Consulta Cosit nº 221/2024 e Lei nº 9.718/1998, art. 3º, § 2º, IV são as referências indicadas pelo autor. A análise deve considerar a natureza da receita, o objeto e as atividades efetivamente exercidas, além da destinação e da classificação do bem.
Quais tributos foram considerados no caso?
Como o imóvel permanecia corretamente registrado como propriedade para investimento no ativo não circulante, a análise identificou reflexos relevantes na determinação do IRPJ, da CSLL, do PIS e da Cofins.
IRPJ
Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica.
CSLL
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.
PIS
Programa de Integração Social.
Cofins
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social.
Qual foi a economia tributária estimada?
Em uma operação próxima a R$ 20 milhões, o tratamento contábil e tributário adequado pode representar uma economia estimada de aproximadamente:
R$ 4,5 milhões
Operação próxima a R$ 20 milhões. Conteúdo informativo baseado na análise de uma operação específica.
Essa economia não decorreu da criação de uma estrutura artificial, de alteração contratual feita às vésperas da venda ou de uma reclassificação contábil destinada exclusivamente à redução de tributos.
Quais fatores sustentaram o resultado da análise?
Os registros contábeis refletiam corretamente a utilização do imóvel.
O objeto social era compatível com as atividades efetivamente exercidas.
As normas contábeis e tributárias foram analisadas de maneira integrada.
Nenhum dos três fatores é criado na véspera da operação. Todos dependem de uma contabilidade construída com consistência ao longo do tempo.
Como o auditor contribui para a segurança das decisões?
O trabalho do auditor não se limita a encontrar erros, apontar contingências ou recomendar controles. Sua formação e experiência também permitem compreender a essência econômica das operações e relacioná-la às normas contábeis, societárias e tributárias.
Uma contabilidade tecnicamente consistente pode proporcionar:
Segurança para administradores e investidores
Demonstrações financeiras mais confiáveis
Redução de riscos fiscais
Melhor documentação das decisões
Prevenção de recolhimentos indevidos
Identificação de alternativas legais mais eficientes
“O compromisso com o cumprimento da lei não é incompatível com a eficiência tributária. Pelo contrário: o conhecimento profundo das normas permite aplicá-las corretamente, sem assumir riscos indevidos e sem recolher tributos além do que a legislação determina.”
Quando realizar a análise contábil e tributária?
Antes de formalizar a venda de um imóvel ou qualquer outra operação relevante, seus efeitos contábeis e tributários devem ser analisados de maneira integrada.
Uma análise realizada no momento adequado pode proporcionar segurança e gerar economias muito superiores ao custo do trabalho.
Auditoria não representa necessariamente apenas uma despesa. Quando exercida com experiência, independência e conhecimento multidisciplinar, ela protege valor e contribui diretamente para os resultados das empresas.
Referências e leituras relacionadas
Perguntas frequentes
O enquadramento contábil, sozinho, define a tributação?
A análise apresentada considera os elementos de forma integrada: contrato social, atividade efetivamente exercida, utilização e classificação do imóvel e legislação aplicável.
A economia estimada vale para qualquer venda de imóvel?
O valor informado pertence ao caso específico descrito pelo autor. Operações com características, regimes e períodos diferentes exigem análise própria.
A classificação contábil pode ser alterada apenas para reduzir tributos?
Os registros devem refletir a natureza e a utilização efetiva do bem. No caso apresentado, o resultado foi associado a registros coerentes com a realidade econômica, e não a uma reclassificação artificial feita na véspera da venda.
Base documental para a análise da operação
A definição de propriedade para investimento no CPC 28 ajuda a avaliar a classificação contábil do imóvel. Para a tributação, devem ser consideradas a legislação pertinente, a natureza da receita e as circunstâncias do caso. Os efeitos contábeis e fiscais precisam ser analisados em conjunto.
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Marco Antonio Papini
Sócio-diretor da PGS Auditores Independentes, firma associada à IR Global.
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